Tháo nút thắt tín dụng bất động sản

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực hơn so với năm 2023, người dân bắt đầu có động thái đầu tư trở lại. Sự phục hồi của thị trường bất động sản, nhất là nhu cầu vay mua nhà, sẽ có tác động rất lớn tới tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng.

Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, tín dụng bất động sản chiếm gần 22% tổng dư nợ toàn nền kinh tế và là mảng hoạt động quan trọng bậc nhất của các ngân hàng.

Cụ thể năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 11,81%, chiếm 21,28% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 35,38%, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng 1,08%.

Đáng chú ý, tín dụng tiêu dùng bất động sản hiện chiếm hơn 62% tổng dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống; tại nhóm các ngân hàng thương mại lớn, con số này lên tới 70-80%.

“Rã đông” tín dụng bất động sản tiêu dùng

Năm 2024, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là khoảng 15% và có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Tuy nhiên tín dụng tháng đầu năm có giảm nhẹ so với cuối năm ngoái. Một trong những nguyên nhân là tín dụng tiêu dùng bất động sản chưa phục hồi.

Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, đến hết tháng 1/2024, dư nợ cho vay của ngân hàng giảm 2,3%, tương ứng khoảng 30.000 tỷ đồng so với cuối năm 2023; trong đó, tín dụng bán buôn giảm 19.000 tỷ đồng, còn tín dụng bán lẻ giảm 11.000 tỷ đồng.

Với mảng tín dụng bán lẻ, nguyên nhân cho vay giảm trong tháng 1 do xu hướng vay bất động sản tiêu dùng suy giảm.

“Tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm, thị trường bất động sản trầm lắng khiến nhu cầu vay mua nhà giảm. Số dự án mới được cấp phép cũng ít hơn, khiến nguồn cung hạn chế”, ông Nguyễn Thanh Tùng lý giải thêm.

Theo Tổng Giám đốc Agribank Phạm Toàn Vượng, dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 1/2024 tại Agribank là hơn 200.000 tỷ đồng. Dư nợ ở mức duy trì so với cuối năm 2023 (không tăng trưởng). Đây là biểu hiện của việc người dân vẫn lựa chọn gửi vốn vào ngân hàng chứ không đầu tư.

Trong khi đó, tại một số ngân hàng khác như Techcombank lại ghi nhận sự phục hồi bước đầu của tín dụng tiêu dùng bất động sản khi theo ghi nhận trong tháng 1/2024, tín dụng mua nhà tại ngân hàng này đã tăng nhẹ 0,5%.

“Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay đã bớt đóng băng so với năm 2023, người dân bắt đầu có động thái đầu tư trở lại. Tín dụng mua nhà tại Techcombank đã tăng nhẹ trong tháng đầu năm, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản duy trì ổn định so với cuối năm 2023”, Phó Tổng Giám đốc Techcombank Phạm Quang Thắng cho biết.

Theo Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) Hà Thu Giang: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật các Tổ chức tín dụng (sửa đổi) đã được thông qua và nhiều văn bản hướng dẫn sẽ được ban hành thực hiện được kỳ vọng là cơ sở tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản phát triển bền vững; tăng nguồn cung nhà ở nhất là sản phẩm phục vụ người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách.

Các chính sách hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp (như chính sách giảm thuế VAT,…) tiếp tục được triển khai, các dự án đầu tư công sau khi hoàn thành các thủ tục đầu tư, các chính sách thương mại tiếp tục được củng cố và mở rộng,… sẽ tạo đà thúc đẩy các động lực tăng trưởng của nền kinh tế.

Tăng cung nhà ở, ngân hàng đẩy mạnh cho vay

Thực tế, nhiều ngân hàng thương mại đang kỳ vọng tín dụng bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi từ quý II/2024. Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ chủ trương “siết” tín dụng bất động sản.

Tuy nhiên, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là chỉ khuyến khích cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá cả phù hợp với nhu cầu ở thực tế, bất động sản khu công nghiệp,… Ngân hàng Nhà nước cũng khuyến cáo các ngân hàng thương mại hạn chế giải ngân cho các dự án đầu cơ, vì sẽ khiến dòng vốn bị chôn chặt, không luân chuyển được.

“Các ngân hàng cần chủ động hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở, đồng thời, đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, thường xuyên rà soát, đánh giá kết quả thực hiện chương trình để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ”, ông Đào Minh Tú nêu rõ.

Thời gian qua, thực hiện nhiệm vụ về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều công văn, chỉ thị, văn bản hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực triển khai cho vay.

Về lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã công bố lãi suất cho vay kể từ khi triển khai Chương trình cho đến hết ngày 30/6/2023 là 8,5%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2% đối với người mua nhà.

Kể từ ngày 1/7 đến hết 31/12/2023, lãi suất cho vay theo Chương trình đã giảm 0,5% so với thời kỳ trước (8,2%/năm đối với chủ đầu tư và 7,7% đối với người mua nhà).

Đến ngày 25/12/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục công bố mức lãi suất cho vay theo Chương trình áp dụng từ ngày 1/1/2024 đến 30/6/2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà. Như vậy, so với thời điểm triển khai gói tín dụng này, lãi suất đã giảm tổng cộng 0,7%.

Tuy nhiên, tỷ lệ giải ngân của Chương trình theo ghi nhận vẫn còn thấp. Kết quả từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, hiện nay có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng.

Đến thời điểm này, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền cam kết khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó, đã có 7 dự án có nhu cầu giải ngân, số tiền cấp cam kết cấp tín dụng hơn 1.800 tỷ đồng. Tổng số tiền giải ngân đến nay đạt hơn 500 tỷ đồng.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng đã giải ngân cho người mua nhà tại 2 dự án với số tiền giải ngân là 542 triệu đồng.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Phạm Thanh Hà lý giải, nguyên nhân tỷ lệ giải ngân thấp là do phần lớn các dự án được công bố mới đang ở giai đoạn hoàn thiện thủ tục, bắt đầu triển khai.

Mặt khác, Chương trình được triển khai trong 10 năm (đến năm 2030) nhằm thực hiện Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội.

Vì vậy, để đẩy mạnh Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, cần có sự vào cuộc đồng bộ của hệ thống chính trị, các bộ, ngành, địa phương quyết liệt đẩy nhanh tiến độ triển khai Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn hộ, từ đó tạo ra khối lượng hoàn thành công trình để có thể giải ngân cho vay.

Hiện nay, nhóm các ngân hàng thương mại nhà nước cũng đang đẩy mạnh triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Theo Vietcombank, ngân hàng này đang tiếp cận 20 dự án nhà ở xã hội với quy mô dư nợ khoảng 10.000 tỷ đồng. Hiện các dự án này gặp khó khăn chủ yếu về thủ tục pháp lý. Trong khi đó, Agribank cũng đã phê duyệt cấp tín dụng cho 5 dự án thuộc gói 120.000 tỷ đồng, cam kết cho vay 2.100 tỷ đồng và hiện giải ngân được 200 tỷ đồng.