Tất cả chuyên mục
Thứ Sáu, 29/03/2024 21:30 (GMT +7)
Xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013: Sẽ thay đổi định giá đất khi biến động
Thứ 7, 06/09/2014 | 00:52:14 [GMT +7] A A
Nhiều năm qua, tình trạng giá đất trên thị trường luôn cao hơn giá đất đã được định khung của từng năm đã trở thành một vấn đề được quan tâm. Chênh lệch giá lớn ảnh hưởng nhiều tới tiến độ giải phóng mặt bằng nhiều dự án, phát sinh khiếu kiện, thất thu ngân sách. Định giá đất cho phù hợp là một yêu cầu đặt ra nhằm đảm bảo tính minh bạch cho thị trường.
Giá đất khu vực chợ Hạ Long I (TP Hạ Long) có mức cao gấp 4 đến 5 lần so với quy định. |
Bất cập về chênh lệch giá trong Luật Đất đai 2003
Nguyên tắc trước khi đưa ra bảng giá đất ổn định cho một năm thì phải tiến hành khảo sát thị trường để đưa ra mức giá sát nhất với thực tế. Tuy nhiên, khi đi khảo sát theo từng vùng thì đa phần người dân đều cung cấp thông tin không sát thực tế vì ngại sẽ bị thu tiền sử dụng đất hoặc thuế cao khi chuyển nhượng đất. Thế nhưng, cũng tại khu vực đó, nếu như có dự án phải đền bù để thu hồi đất thì người dân lại đòi giá đền bù phải bằng giá thị trường. Còn trong thực tế giao dịch mua bán đa phần cả bên mua lẫn bên bán đều thống nhất ghi giá bán thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm thuế thu nhập trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi đây là một kênh thông tin cơ bản phục vụ xây dựng bảng giá đất. Nghịch lý này khiến bảng giá đất thường xa rời thực tế, dễ làm nảy sinh khiếu kiện kéo dài. Khi thực hiện định giá theo Luật Đất đai 2003, bất cập là khung giá đất được quy định cho một thời gian khá dài (bảng giá đất công bố hàng năm, nhưng bị khống chế bởi khung giá), trong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá nhanh chóng trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường. Theo khung giá tỉnh xây dựng năm 2013, giá đất cao nhất ở TP Hạ Long là 36 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế giá chuyển nhượng lên đến gần 200 triệu đồng/m2. Đơn cử như khu vực mặt chính đường Lê Thánh Tông, quảng trường chợ Hạ Long I, khu vực đường bao biển Khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8 (TP Hạ Long)… giá cao gấp 4 đến 5 lần so với giá quy định. Mặt khác, mặc dù Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do UBND cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 50% tới 60% giá thị trường (có vị trí khung tối đa chỉ đạt 30% giá thực tế thị trường). Theo Nghị định số 17, Nghị định 123 và Nghị định 69 của Chính phủ đã thừa nhận cơ chế hai giá: Giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành công bố thực hiện từ ngày 1-1 hàng năm phục vụ mục đích tính thuế và hợp thức hoá quyền sử dụng đất cho công dân, còn giá đất khi giao đất, cho thuê đất, cổ phần hoá, bồi thường cho phép UBND cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường theo thời điểm, nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những bất cập đó đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thị trường đất đai bị méo mó, khiếu kiện kéo dài.
Sẽ thay đổi định giá khi biến động
Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, từ 1-7-2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, trong đó sẽ có những thay đổi cơ bản giúp cho việc định giá đất chính xác và sát thực tế hơn. Nếu như trước đây bảng giá đất được xây dựng cố định cho từng năm một, thì nay sẽ xây dựng bảng giá đất ổn định cho 5 năm, nhưng từng năm một tuỳ theo thực tế biến động từng khu vực sẽ có điều chỉnh phù hợp. Luật Đất đai 2013 quy định, giá đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất. Việc định giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Trong cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 về giá đất đã quy định, khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương. Về giá đất trong bảng giá đất, Nghị định quy định, giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định và phải phù hợp với khung giá đất. Cụ thể, với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Hiện tại, ngành Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành điều tra và đang tổng hợp để chuẩn bị xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013. Với những đổi mới như trên, tin tưởng rằng việc định giá đất sẽ sát thực tế hơn, phục vụ đắc lực cho công cuộc phát triển của tỉnh.
Hiểu Trân
Liên kết website
Ý kiến ()