.

Đổi mới phương thức kinh doanh

Cập nhật: 09:28, 15/08/2011 (GMT+7)
Với việc khởi động khá nhiều dự án khu đô thị, mở rộng khu dân cư trên địa bàn, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2011 được kỳ vọng là sẽ có bước đột phá lớn. Tuy nhiên, thực tế ai cũng có thể nhìn thấy là đến tận quý III năm nay, thị trường BĐS vẫn “đóng băng” và gần như chưa có dấu hiệu “ấm” trở lại. Nhà đầu tư thì kêu thiếu vốn nhưng liệu vốn có phải là nguyên nhân duy nhất dẫn đến việc thị trường BĐS trên địa bàn thời gian qua trầm lắng hay không?

Khu đô thị Cột 5 - Cột 8 (TP Hạ Long) được đầu tư hạ tầng đầy đủ nên mặc dù thị trường BĐS trầm lắng nhưng vẫn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Ảnh: Thu Trang
Khu đô thị Cột 5 - Cột 8 (TP Hạ Long) được đầu tư hạ tầng đầy đủ nên mặc dù thị trường BĐS trầm lắng nhưng vẫn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Ảnh: Thu Trang
Trong bối cảnh Chính phủ áp dụng chặt chẽ các biện pháp thắt chặt chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát như hiện nay, tất yếu việc bỏ quá nhiều vốn vay cho kinh doanh BĐS là không hợp lý và cần phải điều chỉnh cho phù hợp hơn. Thị trường BĐS Quảng Ninh cũng không nằm ngoài quy luật này. Theo báo cáo của Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước Quảng Ninh, tính đến hết tháng 7, dư nợ cho vay trong khu vực phi sản xuất đạt 9.000 tỷ đồng, chiếm 18,8% tổng dư nợ. Trong đó dư nợ cho vay tiêu dùng là 3.800 tỷ đồng; dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản và kinh doanh chứng khoán là 5.200 tỷ đồng. Cũng theo số liệu công bố này, các khoản vay trong lĩnh vực BĐS đã bị giảm đáng kể, nhiều ngân hàng trên địa bàn tạm thời nói không với các dự án BĐS.

Tuy nhiên, vốn không phải là điều kiện duy nhất dẫn đến việc thị trường BĐS trầm lắng. Nhìn lại một số dự án kinh doanh hạ tầng trên địa bàn tỉnh có thể thấy, nhiều trường hợp đất dự án đã không đến được với tay người có nhu cầu để ở thực sự mà phải thông qua rất nhiều nhà đầu tư khác nhau. Đất mua chủ yếu là giữ lại chờ giá cao hơn rồi mới bán. Như vậy, giá trị thật của đất là bị “làm giá” nhiều lần qua mỗi chủ đầu tư rất dễ dẫn đến hiện tượng “sốt giá ảo”. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ như hiện nay, hiện tượng này chỉ càng khiến người mua thật sự thêm phần dè dặt không dám mua đất. Một nguyên nhân khác, đó là việc đầu tư hạ tầng ở một số dự án khu đô thị còn khá chậm, mặt bằng đã có nhưng hạ tầng thì chỗ thừa, chỗ thiếu; có dự án vì thiếu một vài điều kiện nên ảnh hưởng lớn tới việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân… Điều này cũng khiến người mua phải cân nhắc trước khi bỏ tiền mua đất. Tìm hiểu thêm được biết, ngoài những nguyên nhân kể trên, thị trường BĐS thời gian qua vẫn trầm lắng còn do cơ cấu nhà ở tại các dự án chưa hợp lý; dự án thiếu cây xanh, hạ tầng phúc lợi xã hội; việc cân đối giữa đầu tư đất và căn hộ chưa thực sự phù hợp với nhu cầu của người mua; giá bán cũng chưa thuyết phục được đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình khá - trong khi đây lại là đối tượng có nhu cầu thực sự lớn...

Nhận định của nhiều nhà đầu tư cho thấy, thị trường trầm lắng và sụt giảm ở phân khúc nhà ở dự án là chủ yếu, còn đất nền vẫn đứng giá so với thời điểm cuối năm 2010, mặc dù giao dịch có chậm hơn. Kịch bản này cũng tương tự như những gì đã xảy ra với thị trường BĐS năm 2008, khi kinh tế trong nước chịu những tác động mạnh của khủng hoảng kinh tế và suy thoái toàn cầu. Theo sau đó cũng là lạm phát, siết lại tín dụng, hạn chế dòng tiền đổ vào chứng khoán và BĐS nhằm ngăn chặn gây bất ổn tới kinh tế vĩ mô. Thị trường khi đó đã thoát hiểm nhờ vào sáng kiến liên doanh, liên kết và tự thân vận động của các doanh nghiệp địa ốc, cũng như sự tham gia của các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài, chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào kênh tín dụng của hệ thống ngân hàng. Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Quang Tuấn, Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Quảng Ninh cho rằng: Muốn phá “tảng băng” đang ngày một dày lên ở thị trường BĐS như hiện nay, điều quan trọng lúc này là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần nhìn lại mình một cách nghiêm túc để nâng cao năng lực cạnh tranh và có tính chuyên nghiệp hơn, có định hướng tốt hơn trong việc lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu của đa số dân chúng; cân đối lợi nhuận để đưa ra những mức giá phù hợp nhằm đảm bảo tính thanh khoản và tiêu thụ tốt sản phẩm.

Được biết mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc “giải cứu” cho BĐS hiện nay. Theo đó, có thể nghiên cứu việc điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS, nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Khắc phục những khiếm khuyết để thị trường BĐS trở thành động lực, thúc đẩy các thị trường khác phát triển. Tạo cơ sở vật chất cho xã hội và giải quyết các vấn đề nhà ở cho nhân dân. Đồng thời không để thị trường BĐS trở thành nhân tố gây lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế. Tuy nhiên, Bộ cũng cùng chung quan điểm với Chính phủ là tín dụng đối với lĩnh vực này sẽ tiếp tục được thực hiện theo cơ chế thông thường và việc cho vay dựa trên cơ sở dự án, phương án kinh doanh có hiệu quả, phù hợp với cân đối vốn của ngân hàng.

Vẫn biết, câu chuyện vốn cho thị trường BĐS luôn là vấn đề mang tính thời sự và được dư luận quan tâm hơn bao giờ hết. Thế nhưng nhìn vào thực tế những gì đã diễn ra, rõ ràng, vốn không phải là cách duy nhất để cứu nguy cho thị trường BĐS hiện nay.

Trang - Nhung