Quản lý, vận hành nhà chung cư: Cần được quan tâm hơn...

Mặc dù pháp luật về nhà ở đã có các quy định cụ thể để xử lý các vướng mắc trong quá trình quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, nhưng thực tế, trên địa bàn tỉnh thời gian qua vẫn xảy ra mẫu thuẫn, khiếu nại giữa người dân với Ban quản trị (BQT) tòa nhà chung cư. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến tình hình an ninh trật tự tại địa phương và tạo dư luận không tốt trong nhân dân. Làm sao để giải quyết tốt vấn đề này? Các nhà chung cư trên địa bàn tỉnh đang được áp dụng theo mô hình quản lý nào? Mô hình nào là hiệu quả?... Nội dung của chuyên đề này sẽ đề cập, làm rõ những câu hỏi nêu trên.

[links()]

Hội nghị chung cư bất thường lần 2 tại chung cư Green Bay Towers được tổ chức ngày 24/9/2017 vẫn không thông qua được các nội dung vì BQT và cư dân bận “cãi nhau”.

Có hướng dẫn vẫn phát sinh mâu thuẫn

Còn nhớ năm 2014, khi chung cư Licogi 18.1 do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18.1 đầu tư, mới được đưa vào vận hành, các cư dân ở đây cũng vô cùng bức xúc khi chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với các hộ dân mua căn hộ, có nhiều thiếu sót trong công tác xây dựng, quản lý, vận hành. Hay như khu chung cư 11 tầng và chung cư 12 tầng (phường Hồng Gai, TP Hạ Long) ở thời điểm mới đi vào hoạt động cũng xảy ra những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan tới nội dung thu chi, sử dụng quỹ bảo trì chưa minh bạch; chậm trễ khắc phục sự cố tòa nhà...

Ở thời điểm ấy, Quảng Ninh cũng như hầu hết các tỉnh, thành trong cả nước vẫn đang loay hoay tìm kiếm một mô hình quản lý phù hợp cho các tòa nhà chung cư. Chỉ đến khi, Luật Nhà ở có hiệu lực; Bộ Xây dựng ban hành được Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư... thì các nhà chung cư mới tìm được mô hình quản lý phù hợp. Đó là thành lập Ban quản trị, đại diện cho các cư dân quản lý và vận hành nhà chung cư.

Theo đó, UBND tỉnh, Sở Xây dựng cũng đã kịp thời ban hành văn bản hướng dẫn, yêu cầu các chủ đầu tư dự án, BQT nhà chung cư thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng. Mọi vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư của các địa phương, đơn vị cũng đều được Sở Xây dựng hướng dẫn cụ thể tại văn bản số 59/HD-SXD ngày 10/1/2017 hướng dẫn quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh; văn bản số 575/SXD-QLN hướng dẫn thực hiện công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư...

Đặc biệt, tại văn bản số 3526/UBND-XD4 của UBND tỉnh ngày 19/5/2017 về việc triển khai các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư, UBND tỉnh đã giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp cùng UBND các địa phương và các đơn vị có liên quan tăng cường phổ biến, tuyên truyền các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về nhà ở...

Chung cư Cẩm Bình, phường Cẩm Bình, TP Cẩm Phả.

Những thách thức không nhỏ

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng, trên địa bàn tỉnh có 8 chung cư đang hoạt động, trong đó, TP Hạ Long có 7 chung cư, TP Cẩm Phả có 1 chung cư. Về cơ bản, việc quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh hiện nay đã đi vào nền nếp, tuy vậy vẫn chưa đạt được đến trình độ chuyên nghiệp. Bởi thành viên BQT chịu trách nhiệm quản lý, vận hành ở hầu hết các chung cư này đều là kiêm nhiệm (có thể là người đang công tác tại các đơn vị, doanh nghiệp) hoặc có thời gian nhàn rỗi được cư dân bầu lên để tham gia công tác quản lý, vận hành nên còn thiếu tính chuyên nghiệp, chưa được đào tạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ quản lý nhà chung cư. Hơn nữa, hiện nay trên địa bàn tỉnh cũng mới chỉ có 2 đơn vị đủ điều kiện để quản lý, vận hành nhà chung cư là Công ty CP Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam và Công ty CP Xây dựng và Phát triển đô thị Miền Đông. Đây cũng là hạn chế, bất cập cho các chung cư trong việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành.

Thực tế cho thấy, những bất cập trong công tác quản lý nhà chung cư thường tập trung liên quan tới việc sử dụng phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư; việc quản lý sử dụng và bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư; kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư;... Ông Nguyễn Tiến Thông, Phó Chủ tịch UBND phường Hùng Thắng, TP Hạ Long cho biết: Việc quản lý nhà chung cư không giống như hoạt động quản lý của tổ dân, khu phố. Nếu như tổ dân, khu phố cần những người trách nhiệm, nhiệt huyết thì ở một góc độ nào đó, BQT cần phải có “tầm” cao hơn để đáp ứng yêu cầu của Thông tư 02/2016/TT-BXD đề ra. Thông tư trao quyền cho BQT nhưng đồng thời cũng đề ra yêu cầu đối với các thành viên về chuyên môn, năng lực quản lý, nếu không thì rất dễ dẫn đến những sai phạm.

Ngoài ra, một số chung cư cao cấp tuy có số căn hộ lớn nhưng số người ở thực, số đăng ký thường trú trên địa bàn thấp, dẫn đến việc không hình thành được tổ dân, khu phố theo quy định cũng là một trong những bất cập, khó khăn cho các địa phương trong công tác quản lý nhà chung cư. Đơn cử như trên địa bàn phường Hùng Thắng hiện có nhiều dự án phát triển nhà ở như: Chung cư Green Bay Towers, chung cư Sunrise,... dự kiến quy mô dân số từ 10.000 - 12.000 người. Tuy nhiên, thực tế chung cư Green Bay Towers có 474 căn hộ đã có chủ sở hữu nhưng chỉ có 25 hộ có hộ khẩu thường trú, chung cư Sunrise có 306 căn hộ đã có chủ sở hữu nhưng chỉ có 30 hộ có hộ khẩu thường trú tại địa phương...

Theo quy hoạch, đến năm 2020, trên địa bàn tỉnh sẽ có khoảng 30 nhà chung cư với trên 10.000 căn hộ. Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư, không chỉ cần sự vào cuộc quyết liệt hơn của các cấp, ngành mà bản thân BQT cũng cần được nâng cao tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý, tăng tính đoàn kết trong khối cư dân, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị.

Cẩm Nang - Thanh Hoa

Ý kiến người trong cuộc Bà Bùi Ngọc Anh, đại diện Công ty CP Xây dựng và Phát triển đô thị Miền Đông: Phối hợp chặt chẽ giữa BQT với chủ đầu tư trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư Thời gian qua, phía Công ty đã xây dựng và đưa vào hoạt động chung cư Cẩm Bình tại phường Cẩm Bình, TP Cẩm Phả. Thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Thông tư 02/2016/TT-BXD, chủ đầu tư cũng đã bàn giao việc quản lý, vận hành nhà chung cư cho cư dân. Các cư dân trong chung cư cũng đã tổ chức họp để bầu BQT. BQT nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Khi có sự phối hợp giữa BQT và chủ đầu tư thì hiệu quả quản lý sẽ được nâng lên, cùng với đó quyền lợi của cư dân được đảm bảo hơn. Việc thành lập BQT cũng cần lựa chọn người nhiệt tình, tâm huyết, trách nhiệm với nhiệm vụ được giao.  Ông Bùi Mạnh Linh, Phó Chủ tịch UBND phường Hồng Gai, TP Hạ Long: Chính quyền địa phương tăng cường quản lý, phối hợp, hướng dẫn BQT trong hoạt động Là địa phương có 3 chung cư hoạt động trên địa bàn, để đảm bảo tình hình an ninh trật tự, bên cạnh việc trao đổi thông tin thường xuyên, phối hợp, hướng dẫn BQT trong hoạt động, phường cũng đã chỉ đạo Công an phường quản lý chặt chẽ nhân khẩu; phối hợp cùng đơn vị chức năng kiểm tra, nhắc nhở liên quan công tác phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường,... Bên cạnh đó giao cho cán bộ phụ trách địa bàn tuyên truyền chính sách, quy định pháp luật tới BQT để thông tin rộng rãi cho cư dân. Trong trường hợp, các chung cư không đủ điều kiện thành lập tổ cư dân thì nên ghép để cư dân của chung cư đó được sinh hoạt cùng với tổ dân gần nhất. Có vậy, mới tăng cường được công tác quản lý. Ông Nguyễn Quang Hưng, chung cư 12 tầng, phường Hồng Gai, TP Hạ Long: Đảm bảo tính công khai, minh bạch, dân chủ trong hoạt động Việc công khai và minh bạch hóa các khoản thu là một trong những nội dung được BQT tòa nhà thực hiện rất tốt. Các vấn đề về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy cũng được BQT tòa nhà quan tâm. Nhất là trong các buổi họp giữa BQT và người dân, các ý kiến đóng góp đều được tiếp thu và thực hiện. Điều quan trọng là BQT tòa nhà do người dân bầu ra, nên mọi lợi ích, nguyện vọng của người dân đều được nắm bắt và thực hiện. Trong các buổi họp, BQT sẽ thông báo các nội dung liên quan đến việc thu, chi của tòa nhà; đồng thời, giải quyết các đề xuất, kiến nghị, thắc mắc của người dân. Từ đó, thống nhất các nội dung, chương trình trước khi đưa vào thực hiện, đảm bảo tính công khai, minh bạch, dân chủ trong hoạt động. Ông Nguyễn Tuấn Anh, cư dân chung cư Green Bay Towers, phường Hùng Thắng, TP Hạ Long: Cần tập huấn nghiệp vụ quản lý nhà chung cư cho các thành viên BQT Thời gian qua, để xảy ra những mâu thuẫn giữa BQT và cư dân là do những bất cập trong công tác chuyển giao quản lý, vận hành nhà chung cư giữa BQT và chủ đầu tư. Cư dân cần nhìn nhận những việc BQT đã làm được, góp ý trên tinh thần xây dựng. Về phía BQT khi làm việc phải có tầm, có tâm thì hoạt động mới hiệu quả. BQT cũng cần phải được tập huấn, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư để đưa chung cư hoạt động bài bản, tương xứng với chung cư kiểu mẫu trên địa bàn, nâng cao chất lượng đời sống cho cư dân. Thanh Hoa - Hoàng Quỳnh